Vous êtes syndic de copropriété, membre du conseil syndical ou copropriétaire, et vous envisagez d’installer des caméras pour sécuriser votre immeuble ?

La mise en place de la vidéosurveillance en copropriété est une démarche excellente pour lutter contre les vols, les dégradations et les incivilités. Cependant, elle nécessite un équilibre strict entre la sécurité des résidents et le respect impératif de la vie privée (RGPD et CNIL).

Chez i-Protect, nous comprenons que la complexité de la réglementation française peut freiner votre projet. C’est pourquoi nous avons créé ce guide détaillé pour répondre à votre question fondamentale :

Quelles sont les obligations légales (vote en AG, conformité RGPD/CNIL, zones filmables) à respecter pour installer une solution de vidéosurveillance efficace et sécurisée dans notre copropriété ?

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1. 🗳️ L’étape cruciale : Le vote en Assemblée Générale (AG)

Avant de contacter i-Protect pour l’installation, tout projet de vidéosurveillance copropriété doit être validé par les copropriétaires.

1.1. La Règle d’Or : Quelle Majorité est Nécessaire ?

L’installation d’un système de vidéosurveillance est considérée comme un aménagement visant à améliorer la sécurité des parties communes. Le vote dépend donc de la zone filmée :

• Majorité de l’Article 24 (Majorité simple) :C’est la règle la plus courante. Elle s’applique si les caméras filment uniquement les parties communes. C’est la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés.
• Majorité de l’Article 25 (Majorité absolue) :Cette majorité peut s’appliquer si l’installation représente une transformation plus importante des équipements collectifs. Bien que moins fréquente pour une simple installation de caméras intérieures, elle requiert la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents).

Notre conseil i-Protect : Pour sécuriser votre projet et éviter toute contestation, préparez un dossier solide pour l’AG.

1.2. Le Dossier à Joindre à la Convocation

Le syndic doit impérativement annexer à la convocation d’AG plusieurs documents pour que la décision soit éclairée :

• Le Devis Détaillé : Fourni par un professionnel comme i-Protect, il doit inclure le coût du matériel, de la pose et, le cas échéant, de la maintenance.
• La Note Technique : Un descriptif précis du matériel (type de caméra, résolution, technologies utilisées).
• Le Plan de Positionnement : Un schéma indiquant l’emplacement exact de chaque caméra et, surtout, le champ de vision précis de chacune. Ce plan est vital pour prouver le respect des zones filmables (voir Section 3).

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2. 🛡️ La Conformité RGPD/CNIL : Le Respect de la Vie Privée

C’est le point le plus délicat et le plus surveillé par les autorités. Le Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD) et la CNIL (Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés) encadrent strictement le traitement des images, qui sont considérées comme des données personnelles.

2.1. Les Formalités de Déclaration

Contrairement aux idées reçues, si les caméras sont installées uniquement pour surveiller les parties communes et ne filment pas la voie publique, aucune déclaration préalable à la CNIL n’est nécessaire.

Attention : Si votre système de vidéosurveillance copropriété filme une partie de la voie publique (par exemple, pour surveiller l’entrée du parking), il faudra obtenir une autorisation préfectorale et respecter les formalités de la loi « informatique et libertés ».

2.2. Le Droit d’Information des Personnes Filmées

C’est une obligation absolue selon l’Article 13 du RGPD : toute personne filmée doit en être informée.

• Affichage Visible : Vous devez installer des panneaux ou des affiches claires et visibles à chaque point d’accès de la zone surveillée.
• Les Mentions Obligatoires : Ces panneaux doivent comporter :
  • L’existence du dispositif (pictogramme de caméra).
  • La finalité du traitement (ex : prévention des vols et dégradations).
  • Le responsable du traitement (le syndic de copropriété, avec ses coordonnées).
  • La durée de conservation des images.
  • Le droit d’accès aux images (voir point 2.4).
  • Le droit de réclamation auprès de la CNIL.

2.3. La Durée de Conservation des Images

Le principe de minimisation des données s’applique. Les images ne doivent être conservées que le temps strictement nécessaire à l’atteinte de l’objectif de sécurité.

• Règle Générale : La CNIL recommande une durée de conservation n’excédant pas quelques jours (typiquement 24 à 48 heures).
• Maximum Légal : En pratique, pour pouvoir exploiter les images en cas d’incident survenant le week-end, une durée de 7 jours (une semaine) est tolérée et fréquente.
• Exception : Les images peuvent être conservées plus longtemps uniquement si un événement particulier (vol, agression, dégradation) a été signalé, et ce, le temps de les extraire pour les remettre aux forces de l’ordre (police/gendarmerie).

2.4. Le Droit d’Accès aux Images : Qui peut voir quoi ?

L’accès aux enregistrements est l’un des points de friction majeurs en vidéosurveillance copropriété.

• Accès Limité : Seules les personnes habilitées et désignées (le syndic, ou une personne sous son autorité comme le gardien) peuvent avoir accès aux enregistrements.
• Consultation Encadrée : La consultation doit être effectuée uniquement en cas d’incident (soupçon de vol, dégradation…).
• Droit du Copropriétaire : Tout copropriétaire ou locataire a le droit d’accès aux images le concernant. Par exemple, s’il a été filmé en train d’être victime d’un vol. Cependant, ce droit ne lui donne pas le droit de visionner les images de manière générale ou de manière illimitée. Pour garantir l’intimité des autres, la personne accédant aux images peut seulement obtenir la séquence qui la concerne et après occultation des tiers filmés.
• Transmission aux Autorités : Seules les forces de l’ordre (dans le cadre d’une enquête) ou l’autorité judiciaire peuvent exiger la transmission des enregistrements.

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3. 🗺️ Zones Filmables : La Délimitation Stricte du Champ de Vision

L’efficacité du dispositif de vidéosurveillance copropriété repose sur un respect strict des zones autorisées.

3.1. Les Zones Autorisées (Parties Communes)

Le système de vidéosurveillance est destiné à protéger les biens communs et la sécurité générale. Sont autorisées :

• Les halls d’entrée et les ascenseurs.
• Les couloirs d’accès, les escaliers, les paliers d’étage (tant qu’ils ne ciblent pas de portes).
• Les locaux poubelles, locaux à vélos, et locaux techniques.
• Les parkings intérieurs et souterrains.
• Les abords immédiats de l’immeuble (portail, entrée principale), sans filmer de manière large la voie publique.

3.2. Les Zones Strictement Interdites (Parties Privatives et Voie Publique)

L’installation doit être conçue pour exclure tout enregistrement de zones privées :

• Les Portes d’Appartements : Une caméra ne doit jamais cibler directement l’entrée d’un logement, même si elle se trouve dans un couloir commun. Le champ de vision doit être orienté de manière à éviter cet angle.
• Les Fenêtres et Balcons : Les caméras extérieures doivent être orientées pour ne pas filmer les fenêtres ou les balcons des résidents.
• La Voie Publique : Filmer de manière permanente et large la voie publique (trottoir, rue) est interdit sans autorisation préfectorale.

L’Expertise i-Protect : Nos techniciens sont formés pour effectuer la pose avec des réglages précis (occultation de masques) afin de garantir la conformité du champ de vision avec la législation.

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4. ⚙️ Choisir une Solution Efficace et Sécurisée avec i-Protect

L’efficacité d’un système de vidéosurveillance copropriété ne se limite pas aux caméras ; elle passe par la gestion des données et la maintenance.

4.1. La Sécurité du Système (Cybersécurité)

Dans le contexte du RGPD, la protection des enregistrements est vitale.

• Accès Sécurisé : L’accès au serveur ou à l’enregistreur (NVR) doit être protégé par un mot de passe fort, régulièrement changé, et uniquement connu des personnes habilitées.
• Chiffrement des Données : Un bon système utilise le chiffrement pour protéger les images, tant lors de leur enregistrement que lors de leur consultation à distance.
• Historique des Consultations : Le système doit pouvoir générer un journal d’activité (ou log) montrant qui a accédé aux images et quand. C’est une obligation de traçabilité.

4.2. Maintenance et Responsabilité

Le syndic est le responsable de traitement et doit s’assurer que le système est maintenu à jour et qu’il fonctionne correctement.

• Maintenance Préventive : i-Protect propose des contrats de maintenance pour garantir la qualité de l’image, le bon fonctionnement de l’enregistrement, et la mise à jour logicielle (firmware) des caméras.
• Vérification Régulière : Des contrôles visuels périodiques doivent être réalisés pour s’assurer que l’angle de vue des caméras n’a pas été modifié.

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5. ⚖️ Les Sanctions en cas de Non-Conformité

Le non-respect du cadre légal peut avoir de graves conséquences pour le syndicat des copropriétaires :

• Sanctions de la CNIL : La CNIL peut prononcer des avertissements, des mises en demeure, voire des amendes administratives qui peuvent être très lourdes (jusqu’à 4 % du chiffre d’affaires mondial annuel ou 20 millions d’euros).
• Poursuites Pénales : Un copropriétaire peut engager une action en justice contre le syndicat pour atteinte à la vie privée (Article 226-1 du Code pénal), passible d’un an d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende.

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Conclusion i-Protect : Votre Partenaire Sécurité et Conformité

L’installation de la vidéosurveillance en copropriété est une démarche qui sécurise votre investissement et votre quotidien.

Toutefois, elle ne doit être envisagée qu’avec l’aide d’un expert qui maîtrise à la fois la technologie et la réglementation (RGPD/CNIL). Chez i-Protect, nous nous engageons à fournir des solutions sur mesure qui :

1. Répondent à vos besoins de sécurité.
2. Respectent strictement toutes les obligations légales de vote, d’information et de zones filmables.
3. Assurent la traçabilité et la protection des données enregistrées.

Ne prenez pas le risque d’une amende ou d’une procédure judiciaire ! Faites confiance à l’expertise d’i-Protect pour mener à bien votre projet de vidéosurveillance copropriété.

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Prêt à sécuriser votre résidence en toute légalité ? Contactez-nous pour un audit de conformité gratuit et un devis personnalisé !